1가구2주택 제외 주택 (+양도세 취득세 계산기)

2025년 1가구2주택 제외 주택 기준 완전 정리! 

안녕하세요~ 오늘은 많은 분들이 궁금해하는 ‘1가구2주택 제외 주택’ 기준에 대해 자세히 알려드릴게요.
2025년부터는 단순히 몇 채의 집을 소유했는지만 가지고 세금을 매기는 시대는 끝났어요.

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이제는 실거주 요건, 주택의 면적, 공시가격, 위치 같은 다양한 조건을 모두 종합적으로 따져야 ‘1가구2주택 제외 주택’으로 인정받을 수 있답니다. 그만큼 전략적인 접근이 필요해졌어요.

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이번 포스팅에서는 새롭게 강화된 2025년 세법 기준에 따라
✅ ‘1가구2주택 제외 주택’으로 인정받을 수 있는 주택의 조건
✅ 양도소득세·취득세 절세 전략
✅ 비과세 혜택을 받기 위한 준비 서류까지
하나하나 정리해드릴게요.

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‘1가구2주택 제외 주택’이란?

먼저 개념부터 확실히 짚고 갈게요!
‘1가구2주택 제외 주택’이란, 말 그대로 주택 수 계산 시 빠지게 되는 주택을 뜻해요. 이 주택이 빠짐으로써 양도소득세, 취득세, 종합부동산세 등에서 1주택자로 인정을 받아 세금 부담이 확 줄어들 수 있는 거죠.

그렇다면 이런 제외 대상 주택은 아무 집이나 되는 걸까요?
아니에요! 2025년 개정된 세법 기준에서는 훨씬 더 까다로운 조건을 만족해야 해요.

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2025년부터 강화된 핵심 조건

2025년부터 적용되는 세법에서는 다음과 같은 항목들을 종합적으로 고려하여 주택이 ‘제외 주택’에 해당하는지를 따집니다.

✅ 가구 기준의 변경

이제는 주민등록상 함께 거주하는 가족 전체를 기준으로 주택 수를 계산해요.
즉, 본인 명의뿐 아니라 부모님이나 자녀, 심지어 형제자매가 같은 주소지에 있으면 그들의 주택도 합산된다는 뜻이죠.

✅ 실거주 여부 강조

실제로 거주하고 있는지를 판단하는 요소가 더욱 중요해졌어요. 단순히 주소지만 옮겨놓는 식으로는 인정되지 않고,

• 전기·수도 요금 납부내역
• 재직증명서
• 자녀의 학교 등 재학 확인
  등을 통해 실거주가 증명돼야 해요.

어떤 주택이 ‘제외 주택’으로 인정될까?

이제 가장 중요한 부분이에요! 어떤 집이 ‘1가구2주택 제외 주택’으로 인정되는지 구체적으로 알려드릴게요.

🏠 저가 주택 요건

공시가격이 낮은 주택은 주택 수에서 제외될 수 있어요.
지역별로 기준이 다르니 꼼꼼히 체크해보세요.

지역 공시가격 기준

서울	1억 미만
광역시	3억 이하
지방 인구감소지역	4억 이하

🏡 신축 소형주택 요건

소형 주택도 일정 조건을 만족하면 제외 가능해요.

• 전용면적 85㎡ 이하
• 분양가 6억 이하
• 실거주 조건 충족 시 인정

이러한 요건을 갖춘 소형 신축 주택은 특히 분양권이나 입주권 상태에서 매입 후 실거주하면 제외 주택으로 보기 좋아요.

🏚️ 미분양 주택

미분양 상태에서 분양권을 취득해 실제로 입주하고 일정 기간 거주한 경우에도 ‘1가구2주택 제외 주택’으로 인정받을 수 있어요. 지방 주택 투자를 고려하신다면 미분양 주택도 체크해보세요.

양도소득세 비과세 요건

비과세 혜택을 받기 위해선 아래와 같은 요건을 만족해야 해요.

• 2년 이상 실거주
• 혼인, 상속, 전근, 이사 등의 사유로 인해 3년(조정대상지역은 2년) 이내 기존 주택을 양도

즉, 새 집에 거주한 이력이 있고, 기존 주택을 부득이하게 처분해야 했다는 점이 서류로 입증돼야 해요.

취득세율 (2025년 기준)

2025년에는 취득세율도 금액 구간별로 차등 적용되고 있어요.

주택가액 취득세율

6억 이하	1%
6억 ~ 9억 이하	1~3%
9억 초과	3%

단, 지방 저가 주택이거나 임대사업자 등록 시에는 일부 감면 혜택도 받을 수 있어요.

종부세와 상속세 관련 내용도 체크하세요

• 2주택자의 경우, 2025년부터 종합부동산세 중과세율 폐지 → 일반세율 적용
• 반면 3주택 이상 보유자는 최대 5%까지 중과세율 적용
• 상속 주택 중 전용면적 85㎡ 이하의 소형주택은 1주택자 요건 유지 시 ‘제외 주택’으로 인정 가능

비과세 신청 시 준비해야 할 서류

절세를 위해선 반드시 관련 서류를 꼼꼼하게 준비하셔야 해요.

• 주민등록등본
• 혼인관계증명서 또는 가족관계증명서
• 부동산 매매계약서 및 등기부등본
• 전출입사실증명서
• 재직증명서 또는 전근명령서
• 실거주 증빙자료 (임대차계약서, 공과금 영수증 등)

모든 서류는 거주 사실과 부득이한 양도 사유를 객관적으로 보여주는 증거로 활용돼요.

2025년부터는 ‘1가구2주택 제외 주택’으로 인정받기 위해 여러 조건을 종합적으로 검토해야 해요.
특히 실거주 요건, 공시가격, 면적, 분양가 등 다양한 요소들이 맞아떨어져야만 절세 혜택을 받을 수 있기 때문에, 단순히 주소 이전만으로는 절대 안 된답니다.

세법이 복잡해졌다고 걱정만 하지 마시고, 위 내용을 꼼꼼히 체크해보신다면 세금 부담을 훨씬 줄일 수 있어요.
앞으로도 ‘1가구2주택 제외 주택’ 관련 변화가 생기면 계속 업데이트해서 알려드릴게요.
읽어주셔서 감사합니다 😊

📌 1가구2주택 제외 주택 인정 조건

항목내용

가구 기준	주민등록상 함께 거주하는 가족(부모·자녀·형제자매 등) 모두의 주택 수 합산
실거주 요건	주소 이전만으로는 인정 불가, 공과금 납부·재직증명서·학교 재학 등 입증 필요
저가 주택 기준	서울: 공시가격 1억 미만 광역시: 3억 이하 지방 인구감소지역: 4억 이하
소형 신축 주택 기준	전용 85㎡ 이하 + 분양가 6억 이하 + 실거주 시 제외 가능
미분양 주택	분양권 매입 후 실거주 시 제외 주택 인정 가능
상속 주택 조건	전용 85㎡ 이하 소형주택을 상속받은 경우 제외 주택 인정 가능

📌 양도소득세 비과세 요건

항목내용

거주 요건	신규 주택에서 2년 이상 실거주
기존 주택 양도 기한	혼인, 상속, 전근, 이사 등 사유 발생 후 3년 이내 양도 (조정대상지역은 2년 이내)
비과세 혜택	위 요건 충족 시 양도세 비과세 가능

📌 취득세율 (2025년 기준)

주택가액취득세율

6억 이하	1%
6억 ~ 9억 이하	1~3%
9억 초과	3%
특이사항	임대주택 등록 또는 지방 저가 주택일 경우 일부 감면 가능

📌 종합부동산세 및 상속세

항목내용

2주택자	2025년부터 중과세율 폐지 → 일반세율 적용
3주택 이상	여전히 최대 5% 중과세율 적용
상속 주택	소형(85㎡ 이하) 주택은 제외 주택으로 인정 가능

📌 비과세 특례 신청 시 제출서류

서류명용도

주민등록등본	가구원 확인 및 주소지 입증
부동산 매매계약서·등기부등본	주택 보유 및 거래 사실 입증
혼인관계증명서·가족관계증명서	가족 간 관계 증명
전출입사실증명서	실거주 및 전입기록 확인
재직증명서·전근명령서	직장 이동 사유 증빙
임대차계약서·공과금 납부영수증	실거주 증명 자료

✅ 2025년 1가구2주택 제외 주택 Q&A

Q1. ‘1가구2주택 제외 주택’이 정확히 뭐예요?
A. 세법상 주택 수를 계산할 때 제외되는 주택을 말해요. 이 제외 주택 덕분에 본래는 2주택자인데도 1주택자로 간주되어 양도세, 취득세 등의 부담을 줄일 수 있어요.

Q2. 2025년부터 제외 주택 요건이 더 까다로워졌다는데, 뭐가 달라졌나요?
A. 기존엔 단순히 공시가격 기준만 봤다면, 이제는 실거주 요건, 주택 면적, 위치, 분양가 등 다양한 조건이 종합적으로 적용돼요.
또한 가족 구성원 전체(같은 주소지 기준)의 주택도 합산되기 때문에 형제, 부모 명의 주택도 영향을 미칠 수 있어요.

Q3. 실거주 요건은 어떻게 입증하나요?
A. 단순히 주소지만 옮겨놓는 걸로는 인정이 어려워요.
아래와 같은 서류를 통해 입증해야 합니다.

• 전기/수도/가스요금 납부 영수증
• 재직증명서 및 전근명령서
• 자녀의 학교 생활기록부
• 임대차계약서 등

Q4. 어떤 주택이 ‘제외 주택’으로 인정받을 수 있나요?
A. 다음 조건 중 하나 이상을 충족하면 가능성이 있어요.

• 저가 주택: 서울 1억 미만, 광역시 3억 이하, 지방 인구감소지역 4억 이하
• 소형 신축 주택: 전용 85㎡ 이하 + 분양가 6억 이하 + 실거주
• 미분양 주택: 실거주 요건 충족 시 인정
• 상속 주택: 전용 85㎡ 이하인 경우 제한적 인정 가능

Q5. 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 어떻게 해야 하나요?
A. 다음 두 조건을 충족해야 해요.
① 새로운 주택에서 2년 이상 실거주
② 혼인, 상속, 전근 등의 사유로 기존 주택을 3년 이내(조정지역은 2년) 처분

Q6. 취득세율은 어떻게 계산되나요?
A. 주택가액에 따라 차등 적용돼요.

• 6억 이하: 1%
• 6억 ~ 9억 이하: 1~3%
• 9억 초과: 3%
  임대주택 등록 또는 지방 저가주택이면 일부 감면 가능해요.

Q7. 상속받은 소형주택도 제외 주택으로 인정되나요?
A. 네, 85㎡ 이하의 소형주택을 상속받았다면 일정 조건 하에 ‘제외 주택’으로 간주되어 종합부동산세나 양도세 계산 시 제외될 수 있어요.

Q8. 비과세 신청하려면 어떤 서류가 필요하죠?
A. 다음과 같은 서류를 준비하셔야 해요.

• 주민등록등본
• 매매계약서 및 등기부등본
• 가족관계증명서 또는 혼인관계증명서
• 전출입사실증명서
• 재직증명서 또는 전근명령서
• 임대차계약서, 공과금 납부영수증 등 실거주 증빙자료

Q9. 2주택자도 종합부동산세 중과되나요?
A. 아니요, 2025년부터는 2주택자는 일반세율이 적용돼요. 하지만 3주택 이상 보유자는 여전히 최대 5%의 중과세율이 적용됩니다.